Частным инвесторам объяснили, как оценивать покупку номера в гостинице

Покупка номера или апартамента в гостиничном проекте становится одним из форматов инвестиций в недвижимость для частных инвесторов. В 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость России достиг 60 млрд рублей, а частные покупатели составляют порядка 60–65% покупателей гостиничных номеров и апарт-отелей.

CEO Domina Invest Алексей Музыка отметил, что при выборе такого объекта инвестору важно оценивать не только цену входа и заявленную доходность, но и юридическую схему сделки, параметры проекта, оператора и будущие расходы.

По логике покупка гостиничного номера похожа на приобретение квартиры под аренду: инвестор становится собственником объекта и рассчитывает на регулярный доход, а операционными вопросами занимается управляющая компания. Она отвечает за гостей, тарифы, загрузку, маркетинг, эксплуатацию и контроль расходов.

При этом эксперт обращает внимание, что классические гостиницы и проекты, изначально рассчитанные на продажу отдельных номеров инвесторам, устроены по-разному. В традиционном отеле номера обычно не продаются как самостоятельные объекты недвижимости. Такая модель чаще встречается в кондо-отелях и ряде апарт-отелей.

Одним из первых этапов проверки должна стать юридическая схема. Если объект покупается на стадии строительства по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ, расчеты проходят через счета эскроу. Однако в гостиничных проектах встречаются и другие форматы договоров, включая куплю-продажу будущей вещи, предварительные и инвестиционные договоры.

«Для инвестора оператор зачастую не менее важен, а в долгосрочной перспективе даже важнее застройщика», – говорит Алексей Музыка.

По его словам, после ввода объекта начинается длительный этап эксплуатации, где на результат влияют загрузка, управление тарифами, расходы и качество работы управляющей компании. Поэтому инвестору стоит изучать действующие объекты оператора, их фактическую загрузку и финансовые результаты, а также сравнивать эти показатели с обещаниями, которые давались на старте проектов.

Доходность гостиничного номера зависит от загрузки и ADR – средней цены продажи номера. На эти показатели влияют туристический поток, сезонность, транспортная доступность, инфраструктура, конкуренты и состояние экономики. Поэтому одинаковые по площади объекты могут приносить разный доход даже в одном городе.

Музыка также рекомендует разделять два источника дохода: операционный доход от работы гостиницы и возможный рост стоимости самого объекта. Если номер приобретается на стадии строительства, часть результата может сформироваться за счет капитализации к моменту завершения проекта.

Перед сделкой инвестору стоит рассчитать не только оптимистичный, но и консервативный сценарий. В расчет необходимо включать комиссию управляющей компании, коммунальные и эксплуатационные платежи, налоги, страхование, ремонт и обновление номера.

«Инвестор должен четко понимать, какой доход он получает, где это зафиксировано в договоре и какие расходы будут вычитаться из дохода. Все условия должны быть прозрачными и понятными до совершения сделки», – подчеркивает Алексей Музыка.

По оценке эксперта, гостиничный номер может стать для частного инвестора способом перейти от жилой недвижимости к коммерческой без самостоятельного управления объектом. Однако итоговый результат будет зависеть не только от недвижимости как таковой, но и от локации и качества оператора.