Как работает в России сельская ипотека?

Государственная программа сельской ипотеки сохранится и на следующий год. Но проект теперь доступен далеко не всем. Постоянно растущая ключевая ставка Центробанка ограничивает возможности по выдаче денежных средств и уже в 2025 году программа станет практически исключительно адресной.

Воспользоваться сельской ипотекой для граждан России стало возможным с 2020 года в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Проект был запущен с целью поощрения переезда людей в сельскую местность. Сроки окончания программы обозначены не были — по факту она бессрочная. Максимальный размер кредита был ограничен 6 млн рублей. Желающим взять ипотеку необходимо оплатить 20% от стоимости строительства жилья или его покупки. Ставка кредита не может быть больше трех процентов, а самый маленький ее размер — 0,1%. Она применяется при строительстве или покупки дома на приграничных территориях Российской Федерации. Взятую сумму можно выплачивать на протяжении времени до 25 лет.

Недополученные банками средства взялось проплачивать государство. По данным правительства к осени текущего года ипотекой смогли воспользоваться более 150 тысяч семей, получившие в общей сложности порядка 409 млрд рублей. На эти деньги было куплено или построено 10,5 млн квадратных метров жилья.

Предоставлять средства по ипотеке были уполномочены несколько банков, самые известные из которых Россельхозбанк и Сбербанк. На полученные деньги можно купить готовый или строящийся дом, а также приобрести жилье на вторичном рынке, если дом не древнее трех лет при покупке у юридического лица и не старше пяти лет при приобретении у физического лица. Кредит можно использовать на строительство квадратных метров по договору подряда. При этом в стоимость ипотеки допускается включение площади земельного участка. Можно строить дом самим, но при использовании готовых комплектов. Кроме того, взявший ипотеку имеет возможность купить квартиру в существующем или строящемся доме, в котором не более пяти этажей. Это относится к населенным пунктам, считающимися опорными пунктами сельской территории — поселку, селу, деревне. Вообще использование средств сельской ипотеки допускается при покупке и строительстве жилья не только в деревнях и селах, но и в рабочих поселках, поселках городского типа и в городах с населением не более тридцати тысяч человек. 

При оформлении льготного кредита по сельской ипотеке заемщику понадобятся паспорт, СНИЛС, военный билет, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей, сведения о работе и доходах в виде копии трудовой книжки, справок с места работы о доходах и заплаченных налогах. Вместе с этими документами сдается заявление. При самостоятельном строительстве дома также понадобятся документы с подтверждением того, что заемщик приобрел стройматериалы, из которых будет собираться дом (домокомплекта). К пакету документов следует приложить письмо из ресурсоснабжающей компании, которая должна подтвердить, что к вашему строению возможно подключение всех коммуникаций, включая воду, электричество, отопление и канализацию. 

Срок строительства дома после получения денег ограничивается двумя годами. Приступать к стройке можно после того, как проект строения согласован с банком, а его площадь не превышает норм, которые установлены властями на местах. При возведении жилья с помощью какой-то компании или ИП необходимо заключение официального подрядного договора. В том случае, если строительство дома будет продолжаться более двух лет, банк имеет право повысить ставку по кредиту. В купленном или построенном жилье нужно будет прописаться не позднее, чем через полгода после оформления прав собственности и затем в течение пяти лет подтверждать регистрацию по указанному адресу.

С 23 декабря 2023 года была установлена норма, по которой взять сельскую ипотеку можно только один раз и только по одной программе. То есть, принять участие вместе с программой сельской ипотеки в программах ИТ-ипотеки, семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеках уже не получится. Но это не затронуло ранее взятые кредиты. После оформления сельской ипотеки заемщик может также взять льготный потребительский кредит на благоустройство своего домовладения. В разных регионах ставки и максимальные суммы кредита могут быть разными. 

Таким образом, если решение взять сельскую ипотеку было одобрено на семейном совете, то сначала нужно будет выбрать подрядчика и проект будущего дома, потом собрать необходимые документы и документы о готовом доме, если покупается таковой. Затем подается заявка в банк, где получается предварительно одобрение. Оформляется кредитный договор в банке после заключения договора купли-продажи, участия в долевом строительстве или договора подряда.

С момента запуска программы она действовала по всей стране, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и городских округов административных центров других регионов. То есть, изначально построить или купить жилье по сельской ипотеке в Подмосковье просто невозможно. Но принять участие в программе может любой житель Московской области в том случае, если он собирается построить или купить дом в сельской местности другого региона Российской Федерации.

Подмосковье тоже богато на сельскую местность и такое ограничение в чем-то ущемляет права и устремления жителей региона. С этой несправедливостью не согласны и многие депутаты. Так, в Подмосковье особо ратует за участие области в программе сельской ипотеки депутат Государственной думы Сергей Колунов. Он с единомышленниками «пробивал» эту инициативу еще в конце прошлого года. Она поддержана не была, но борьба продолжилась и даже сейчас есть небольшая надежда, что Московскую область включат в программу с 2025 года. Колунов считает, что принять участие в программе могли хотя бы такие территории Подмосковья, как нынешние городские округа Луховицы, Шатура, Волоколамский, Талдомский, Можайский, Истра, Зарайск, Рузский, Серебряные Пруды, Лотошино и Шаховская.

С самого начала действия программы сельской ипотеки выяснилось, что она является чуть ли не самой популярной ипотекой в России. В итоге спрос значительно превысил возможности государства. После быстрого роста ключевой ставки Центробанка возможности правительства финансировать программу значительно поблекли. Это привело к тому, что в начале осени текущего года банки перестали выдавать льготные кредиты по сельской ипотеке. Средства на нее просто кончились. Было обещано, что все возобновится, когда государство даст еще денег. И оно их дало во второй половине октября, но выяснилось, что средства не привели к возобновлению действия программы, а были направлены на сохранение действующей процентной ставки для тех заемщиков, которые уже выплачивают эти кредиты. Свыше 6,5 млрд рублей уйдут именно на эти цели. Будут просубсидированы 142,8 тысячи ранее выделенных кредитов. Средства на новые займы так и не были выделены и многие граждане не могут строить или покупать жилье даже с одобренными на ипотеку заявками. Кстати, такая же проблема возникла с семейной ипотекой. На дворе уже декабрь и отчетливо ясно, что в этом году выплата кредитов возобновлена уже не будет.

На 2025 год в бюджете на сельскую ипотеку заложено 40,7 млрд рублей. Это на 66% больше, чем было предусмотрено в текущем году. В условиях растущей ставки ясно, что количество новых выданных кредитов будет минимальным. Выделенных средств снова хватит (и хватит ли?) только на сохранение действующей процентной ставки для уже взявших займы. В этой ситуации новые кредиты если и будут выдаваться, то адресно. Такие предположения от властных структур уже звучали. Но что это за адресность — совершенно не ясно. Ясно лишь то, что существующие механизм и правила сельской ипотеки претерпят непонятные изменения. Понятные перемены в ней тоже есть. Еще летом министерство сельского хозяйства Российской Федерации предложило ряд поправок в программу сельской ипотеки, которые вступят в силу со следующего года. Главное существенное изменение — сокращение перечня территорий, где можно будет купить или построить дом. Программой нельзя будет воспользоваться в населенных пунктах и поселках городского типа на территориях, расположенных ближе чем в 50 километрах от столицы региона и менее чем в 30 километрах от ближайшего города с населением более 100 тысяч человек. Это значительно сужает круг тех, кто может взять ипотеку рядом с сегодняшним местом жительства. Особенно это касается достаточно густонаселенных районов страны. 

На такие изменения негативно отреагировала Российская гильдия риэлторов. Ее члены обратились в правительство с обращением, в котором обратили внимание на то, что количество граждан с доступом к сельской ипотеке сократится. Протестовали и другие организации, имеющие свой интерес к реализации программы.

Конечно, ограничения и явное превращение программы в недоступную происходят не от хорошей жизни. Правительство само затеяло сельскую ипотеку с далеко идущими и благими целями, но реалии сегодняшнего финансового рынка таковы, что полноценно поддерживать проект практически невозможно. Тем не менее в целом от программы отказа не последовало, а ситуация может и должна измениться в лучшую сторону. Вопрос — когда это произойдет и сельская ипотека заработает с новой силой?