Кто владеет и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме?

В связи с нарушением процедуры передачи общего имущества  из владения собственников этого имущества во владение исполнителя коммунальных услуг (ИКУ), оплата содержания этого общего имущества (являющегося частью услуги «содержание жилого помещения») не основана на законе.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Приведенная норма разграничивает понятия «собственность» и «владение» — право владения является одной из составляющих права собственности.

Статья 216 ГК РФ устанавливает: Вещные права лиц, не являющихся собственниками:

1. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

2. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

3. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса».

Из приведенных норм следует, что правом собственности на имущество может обладать одно лицо, а правом владения имуществом может обладать другое лицо, не являющееся собственником (например, лицо, осуществляющее хозяйственное ведение или доверительное управление имуществом).

Собственники помещений МКД, которые в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 290 ГК РФ одновременно являются собственниками общего имущества МКД на праве общей долевой собственности, передают свое имущество, а именно: общее имущество МКД, во владение исполнителю коммунальных услуг.

И поскольку речь идет о передаче вещных прав на общее имущество, необходима государственная регистрация перехода этих прав (ч.1 ст.131 ГК РФ).

ФЗ от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

То есть, общее имущество не подлежит обязательной государственной регистрации, а при отсутствии такой регистрации невозможно и зарегистрировать переход вещного права (право владения, пользования) указанным имуществом.

Поскольку общее имущество передано собственниками помещений МКД в некое владение (оперативное управление, доверительное управление, хозяйственное ведение) исполнителю коммунальных услуг (ИКУ) с нарушениями законодательства, то ИКУ (УО/ТСЖ/ЖСК) не имеет права управлять этим имуществом и взимать за его управление плату.

Управляющие компании, (не имеющие договоров на управление или имеющие договора управления общим имуществом, но эти договора не прошли государственную регистрацию), не имеют право взымать плату за управление(обслуживание) этим имуществом.

«На сегодняшний момент, есть подозрение, что 100% процентов управляющих компаний взымают эту плату не законно и обязаны вернуть незаконно начисленную плату собственникам», — сообщает эксперт в сфере строительства и ЖКХ Юрий Ганенко.