Залог в договоре: оценка, страховка, обременение — что читать
Кредит под залог привлекает низкой ставкой и большой суммой. Но договор содержит несколько разделов, которые легко пропустить при беглом чтении, — и именно они определяют реальные условия сделки.
Раздел об оценке: на что смотретьБанк не принимает вашу оценку квартиры или автомобиля. Объект оценивает аккредитованный специалист из списка кредитора.
Итоговая сумма почти всегда оказывается ниже рыночной — банк применяет поправочный коэффициент около 20–30%, чтобы застраховаться от падения рынка. Кредит при этом выдают в размере 70–80% от оценочной стоимости, а не от рыночной. В договоре проверьте несколько пунктов:
Право банка провести переоценку в любой момент. Если такая формулировка есть, кредитор может снизить стоимость залога и потребовать дополнительного обеспечения или досрочного погашения части долга.
Срок действия отчета об оценке. Стандартно — шесть месяцев, но некоторые банки требуют более свежий документ. Просроченный отчет к рассмотрению не примут.
Какая компания проводит оценку. Если вы выбираете оценщика самостоятельно, убедитесь, что он входит в аккредитованный список, иначе отчёт придется заказывать заново.
Страховой раздел: три разных полисаПо закону заемщик обязан застраховать только сам предмет залога — от утраты и повреждений. Но кредитор вправе предложить еще два полиса: страхование жизни и здоровья, а также страхование титула — права собственности. Отказаться от них можно, однако тогда ставка, скорее всего, вырастет.
Банк должен показать два графика платежей — со страховками и без. Сравните итоговую переплату по каждому варианту: нередко дешевле согласиться на страховку, чем платить повышенный процент весь срок кредита.
В страховом разделе договора важно выяснить три вещи. Кто получает выплату при страховом случае: если выгодоприобретателем указан банк, деньги уйдут на погашение долга, а не вам. Есть ли франшиза — ваша доля ущерба, которую страховщик не возмещает. И покрывает ли полис форс-мажоры: паводок, пожар, ДТП.
Обременение: что нельзя делать с залоговым имуществомПосле подписания договора банк регистрирует обременение в Росреестре — для недвижимости, или в реестре залогов — для автомобиля. Запись появляется в ЕГРН, и до полного погашения долга имущество остается вашим, но в правах вы ограничены.
Без письменного согласия банка нельзя продать, подарить или обменять предмет залога, сдать его в аренду, сделать перепланировку, которая меняет параметры объекта, а также использовать как обеспечение по другому кредиту. Если в квартире несколько собственников, каждый должен подписать нотариальное согласие на передачу жилья в залог. Если среди них есть несовершеннолетний — потребуется разрешение органов опеки.
Обратите внимание на «залоговую оговорку»: банк вправе осматривать предмет залога. Отказ в доступе считается нарушением и дает кредитору основание потребовать досрочного погашения.
После выплаты всей суммы не забудьте снять обременение. Без этого шага продать или подарить имущество не получится — Росреестр просто не зарегистрирует сделку. Снятие занимает три рабочих дня после подачи заявления.
Перед подписанием возьмите договор домой и выделите все цифры по оценке, страховке и обременению. Сравните ставку со страховками и без и проверьте, кто вправе инициировать досрочную переоценку залога.