Вот уже не первый год ЖК «Опалиха Парк» в Красногорском районе Московской области числится недостроем. Из пяти запланированных корпусов частично готов только один. Разбираемся, что сейчас происходит с проектом.

Было...

Строительство ЖК «Опалиха Парк» стартовало в начале 2010-х годов. Девелопер — ООО «Авест» — обещал квартиры в домах небольшой этажности (5-8 этажей) в новом комфортном микрорайоне на берегу реки Липка неподалеку от столицы. Застройщик обещал полностью сдать ЖК к концу 2017 года. Однако к обещанному сроку работы не были завершены. Из пяти запланированных корпусов не был построен даже первый.

Эльдар Челидзе и Илья Федотов — тогдашние руководители компании-девелопера ООО «Авест» и застройщика ООО «Компания Промсервис» — демонстрировали активности по спасению проекта. Они предложили дольщикам измененные договоры долевого участия (ДДУ), в которых дата сдачи существенно отодвигалась. Также они взяли крупный кредит в ББР Банке на завершение жилого комплекса. При этом Челидзе и Федотов продолжали продавать квартиры в ЖК «Опалиха Парк»: и в частично построенном первом корпусе, и в домах, к возведению которых никто даже не приступал.

Застройщикам удалось «продлить агонию», но не более того: к 2019 году первый и единственный из корпусов, где шли строительные работы, был готов на 50%. Сейчас Челидзе обвинен в мошенничестве и находится под стражей. Также идет процесс в арбитражном суде по вопросу расходования средств прежним руководством.

...стало

По состоянию на сегодня, строительство в ЖК «Опалиха Парк» не ведется. Одиноко высится лишь корпус №1, возведенный наполовину.

Почему остановлены работы, однозначно непонятно. Как всегда это бывает в случаях с долгостроями, которые за годы простоя успевают обрасти бумагами, судебными решениями и, конечно же, различными мифами, у обманутых дольщиков и застройщика разные объяснения происходящего.

Ряд дольщиков, если судить по социальным сетям, настаивают, что всё необходимое для реализации проекта имеется. Из главного – наличие действующего разрешения на строительство (РС) и прочие документы. Бери да строй. Были бы... деньги.

С деньгами как раз есть большие сложности. И сам ЖК «Опалиха Парк», и земля, на котором он стоит, перешли в счет погашения невозвращенного кредита ББР банку. Банк в прошлом уже потерял на проекте серьезные средства, а теперь на его балансе оказался крайне проблемный актив – да еще и непрофильный. Но, как бы то ни было, ББР банк заверяет, что ищет выход из ситуации. По словам его представителя, «банк в любом случае должен найти какое-то решение по «Опалихе Парку», мы точно его найдем», — указывают в банке. Понятно, что дело это непростое. Очереди из желающих инвестировать в долгострой не наблюдается.

Некоторые дольщики считают, что сложности с инвестором тоже никакой нет – для достройки ЖК «Опалиха Парк» достаточно пригласить государственный финансовый институт ДОМ.РФ. Это его профиль, положительный опыт накоплен немалый.

Действительно, ДОМ.РФ — интересный и перспективный сценарий, по которому разрешается ситуация с долгостроями и в Московской области, и во многих других регионах. Нынешний гендир застройщика ООО «Авест» Дмитрий Наумов, безусловно, согласен с этим, но указывает, что не всё с привлечением ДОМ.РФ так легко, как многим видится.     

«Это только звучит просто: пригласить ДОМ.РФ. Но в реальности ЖК «Опалиха Парк» нагружен серьезными проблемами, без решения которых ни ДОМ.РФ, ни кто-то другой, не сможет достроить жилой комплекс, — поясняет свою позицию Наумов. – Начнем с того, что прежние управленцы «растеряли» многие документы по проекту, которые мы сейчас восстанавливаем. Во-вторых, вроде бы у нас есть на руках РС, однако прошлое руководство компании на первых этапах стройки сильно отклонилось от него – и это серьезная проблема, которая незаметна сейчас, но станет крайне сложной на этапе ввода объектов в эксплуатацию после завершения строительства. В-третьих, сейчас между ООО «Авест» и Министерством экологии Подмосковья идет судебное разбирательство по вопросу зоны санитарной охраны – пока суд не закончится, нет однозначного ответа, законны ли вообще работы на участке. Отсюда и низкий интерес к «Опалихе Парк» со стороны инвесторов».

«Я знаю, что ряд дольщиков никогда не поверит моим словам. Им кажется, что мы выдумали эти проблемы. Но факт остается фактом: большие трудности есть, и пока мы с ними не разберемся, движения вперед, к сожалению, не получается, — сетует Дмитрий Наумов. – Хотя многое уже сделано. Это работа, которую не видно со стороны, но она есть».     

Про бумагу и овраги

«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги», гласит поговорка. Она очень точно описывает нынешнюю ситуацию вокруг ЖК «Опалиха Парк».

Так, по словам нынешнего руководства ООО «Авест», единственный частично построенный корпус возведен бывшими управленцами с нарушениями, которые с высокой долей вероятности делают невозможным его ввод в эксплуатацию. По сути, действующее РС грубо нарушено.
К примеру, утвержденный проект ЖК предполагал наличие подземного гаража и крышной котельной. Однако геологические условия местности, похоже, не позволяли построить подземный гараж. Крышная котельная на первом корпусе также не была построена.

«Для человека, далекого от строительного бизнеса, это не представляется проблемой: вроде бы вместо подземного паркинга можно обустроить наземный. А для котельной подыскать новое место на территории ЖК. Чем не решение? Но закон не допускает подобных вольностей: столь значительное отступление от утвержденного проекта превращает всё это в самострои», — отмечают в юридической службе «Авеста».

Однако это не главная беда «Опалихи Парк». Центральная проблема в том, что строительство может быть вообще запрещено.

В омуте реки

Расположение жилого комплекса в живописном уголке, которое не в последнюю очередь склонило клиентов к покупке квартиры в нем, неожиданно стало точкой уязвимости.

Согласно проекту ЖК «Опалиха Парк», поверхностные сточные воды, образующиеся на территории ЖК (важное примечание: речь идет о ливневых и талых водах, а не о канализационных стоках), должны сбрасываться в реку Липку, пройдя предварительную обработку на локальных очистных сооружениях. Как раз в этом месте проект встретил протест Министерства экологии Московской области. Представители ведомства заявили, что ЖК «Опалиха Парк» расположен в границах второго пояса зоны санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения Москвы, а, следовательно, сброс сточных вод в указанном месте запрещен.

На запрос «Вестей Подмосковья» в Министерстве экологии и природопользования Московской области ответили следующее (ответ имеется в распоряжении редакции):

В свою очередь, по нашему запросу юрслужба ООО «Авест» разъяснила позицию застройщика:

«Мы исходим из того, что выдача РС подтверждает соответствие проектной документации, прошедшей экспертизу, градостроительному плану земельного участка. При проектировании и строительстве ЖК были получены градостроительные планы земельных участков, в которых указана прибрежная (50 метров) и водоохранная (100 метров) зоны от водных объектов, но не содержится сведений о наличии ЗСО. Полагаясь на эти сведения, застройщик считал возможным сброс сточных вод в реку Липка и исходя из этого же была проведена экспертиза проектной документации и получено РС. Вместе с тем, помимо согласования проектных решений, необходимо также обеспечить их фактическую реализацию, что в установленном законом порядке требует оформления права пользования водным объектом».

Сейчас в суде «Авест» пытается опротестовать отказ Минэкологии. Застройщик организовал независимую гидрологическую экспертизу, в результате которой, по его словам, было установлено, что территория ЖК находится за пределами второго пояса ЗСО.

Планы и перспективы

Важно понимать, что суд – это отнюдь не конфликт. Напротив, это общепринятый инструмент разрешения споров в установленном законом порядке и в жестких рамках правового поля. Попросту говоря, это нормальный рабочий процесс урегулирования спорной ситуации. Как бы то ни было, застройщик уверен: если суд примет сторону Минэкологии, на строительстве ЖК будет поставлен крест – стройка в одночасье станет незаконной.  

Среди дольщиков проблемного ЖК «Опалиха Парк» далеко не все верят, что история с ЗСО угрожает проекту. Но то, что она сильно осложняет приглашение инвестора (будь то ДОМ.РФ или кто-то другой), очень похоже на правду. Как и то, что нынешнее РС не соответствует фактически построенному.

Представители нынешнего руководства «Авеста» отмечают, что за долгие годы «агонии» все технические условия на подключение «Опалихи Парк» к инженерным сетям утратили свое действие, тарифы на технологическое присоединение ежегодно индексировались. И теперь требуются колоссальные капиталовложения на прокладку теплотрассы и электрических кабелей, строительство водозаборного узла и очистных сооружений. Причем, это нужно и для того, чтобы достроить первый корпус, и для строительства остальных объектов.

В итоге, инвестору (ДОМ.РФ или частной компании), который умеет считать деньги — а только такой не повторит печальный опыт первоначального застройщика, — будет крайне сложно, если вообще возможно, построить ЖК по первоначальному проекту, так как он уже нарушен. Ему потребуется согласовать проект с учетом изменений и увеличить объем вложений (что ставит под сомнение коммерческую эффективность). Для большинства это слишком сложно, рискованно, муторно и попросту невыгодно.  

В общем, пока в судьбе проекта «Опалиха Парк» слишком много неизвестных. Однако по всем признакам он не брошен. Будем следить за развитием ситуации.