В Москве и Московской области власти будут развивать новый популярный сегмент складской недвижимости – light industrial. Это объекты с нарезкой складов от 100 до 2 тысяч кв. м, которые пользуются большим спросом у представителей малого и среднего бизнеса. Особенно популярен этот сегмент стал с увеличением числа импортозамещающих производств.

По словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, light industrial необходимо поддержать промышленной ипотекой, которая предполагает льготы бизнесменам. В регионе такие склады есть в Солнечногорске, Подольске и Жуковском, и власти продолжают выделять участки для их строительства.

«Мы хотели получить поддержку по промышленной ипотеке. Тогда одни будут строить больше light industrial, другие получат возможность производить микроэлектронику, пищевую промышленность и другое», — ранее сообщал Воробьев в ходе заседания правительственной комиссии по вопросам развития малого и среднего предпринимательства.

Идею поддержал глава правительства РФ Михаил Мишустин. Он поручил проработать ее, отметив, что процентная ставка в данном случае не должна превышать 5%, кроме того, должны быть предусмотрены субсидии из федерального бюджета.

Стоит отметить, что такие склады пользуются популярностью не только из-за небольшой площади. Сегодня девелоперы начали включать их в состав новых жилых кварталов, где есть вся необходимая инфраструктура для их обслуживания, в том числе удобные подъезды. Кроме того, арендатор прямо там же может открыть свое производство и магазин. А использовать такие помещения можно под разные виды деятельности – от пошива одежды до фасовки продуктов питания. Эксперты отмечают, что light industrial интересен не только арендаторам, но и инвесторам.

«Light industrial уже лет пять числится в перспективных направлениях, но насыщение рынка идет очень медленно. Спрос по-прежнему высокий, а предложение – ограничено. Вложения в индивидуальные склады интересны тем, что здесь маленький порог входа, высокая доходность и быстрая окупаемость», – отметил руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

Это хорошо понимают столичные девелоперы, которые уже заявляют о реализации подобных проектов. Так, Группа ПИК построит промышленный парк с такими складами в Южном Бутово. Парк назовут «Бутово», он будет находиться в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. В его состав войдут три здания общей площадью 58 тысяч кв. м. Каждое из них подойдет под размещение легких производств, места хранения, а также офисы и шоурумы. Девелопер создаст 50 вариантов планировок блоков площадью от 580 кв. м.

В Петербурге потребность в light industrial тоже есть, но пока на рынке ощущается дефицит. По данным экспертов Knight Frank Russia, в Северной столице формат небольших производственных складов еще не получил широкого распространения. Так, общая площадь складских комплексов класса А и В составляет около 4,3 млн кв. м, но лишь 13 тысяч кв. м из них приходится на объекты типа light industrial. Сейчас в стадии разработки находится лишь один подобный проект площадью 18 тысяч кв.м. Его построят на севере города и планируют к вводу в 2023-2024 годах. На данный момент основное предложение производственно-складских помещений такого типа сконцентрировано в Пушкинском районе, где действует проект «Промбокс».

Но если в Москве Группа ПИК будет развивать свой проект совместно с московскими властями в рамках работы по созданию мест приложения труда, то петербургские чиновники менее охотно помогают девелоперам. Так, в 2021 году на полях ПМЭФ компания «Мегалайн» подписала со Смольным соглашение о сотрудничестве, которое предполагало преображение заброшенной стройплощадки комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений «Горская».

Проект «Мегалайн»

На 110 гектарах предполагалось создать четыре типа деловых общественных и производственных пространств, а в них – 17,3 тысячи рабочих мест. В числе площадок – инновационный кластер, включающий IT-деревню, склады light industrial площадью от 200 до 5 тысяч кв. м, общественные пространства для отдыха и развлечений и инфраструктура для временного проживания гостей и сотрудников. Ожидалось, что «Горская» за 15 лет могла бы принести бюджету Петербурга 31,6 млрд рублей налогов.

IT-кластер обещал стать флагманом развития экономики России на Северо-Западе, а «Горская» – визитной карточкой города. Кроме того, проект улучшил бы и экологическую ситуацию, так как сейчас на территории «Горской» находится большая свалка бытового и строительного мусора. Всего инвестор намеревался вложить в проект 60 млрд рублей. Однако в этом году Смольный разорвал соглашение с инвестором, который планировал открыть для мелких арендаторов площади для развития бизнеса.

В Knight Frank напоминают, что интерес к промышленным площадкам, включая объекты light Industrial, будет только расти на фоне появления новых проектов импортозамещения и внедрения федеральными властями льготной промышленной ипотеки. Отсутствие предложения уже привело к тому, что подобные объекты стоят на 10-15% выше, чем в аналогичных стандартных складских комплексах.